Le lexique du patrimoine immobilier
LMNP, SCI, holding : les termes que vous rencontrez dans vos montages, expliqués simplement.
Chaque définition renvoie vers l’offre ou l’analyse qui la détaille. Pour une situation précise, un expert-comptable inscrit à l’Ordre vous répond.
Amortissement
Constatation comptable de la perte de valeur d’un bien dans le temps. En LMNP au réel ou en SCI à l’IS, l’amortissement du bâti et du mobilier se déduit du résultat, dans certaines limites. Voir notre analyse.
Amortissement par composants
Méthode qui décompose un immeuble en éléments à durée de vie distincte (structure, toiture, installations, agencements), chacun amorti sur sa propre durée. Le terrain n’est jamais amorti.
Apport-cession (article 150-0 B ter)
Opération qui consiste à apporter les titres de sa société à une holding avant de les vendre : la plus-value est placée en report d’imposition, sous conditions de réinvestissement.
Article 39 C du CGI
Règle qui plafonne l’amortissement déductible d’un bien loué par un particulier au montant des loyers moins les autres charges : l’amortissement peut ramener le résultat à zéro, pas créer un déficit.
CFE (cotisation foncière des entreprises)
Impôt local dû par les activités professionnelles non salariées, y compris la location meublée. Elle se déclare l’année du début d’activité puis se paie chaque année.
Déclaration 2072
Déclaration de résultat annuelle d’une SCI à l’IR, qui répartit le résultat foncier entre les associés. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration personnelle.
Déficit foncier
Situation où les charges déductibles d’un bien loué nu dépassent les loyers. Le déficit s’impute sur le revenu global dans une limite annuelle, le surplus sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Voir notre analyse.
Démembrement de propriété
Séparation de la pleine propriété d’un bien ou de parts entre un usufruitier, qui en a l’usage et les revenus, et un nu-propriétaire, qui en récupère la pleine propriété au terme. Outil courant de transmission.
FEC (fichier des écritures comptables)
Fichier informatique normé que toute entreprise tenant une comptabilité informatisée, loueur en meublé au réel compris, doit pouvoir remettre en cas de contrôle fiscal.
Holding animatrice
Holding qui participe activement à la conduite de la politique de ses filiales et leur rend des services. Cette qualification ouvre certains régimes de faveur, notamment en matière de transmission.
Holding patrimoniale
Société dont l’objet est de détenir les titres d’autres sociétés. Elle sert à organiser, développer et transmettre un patrimoine, avec des régimes fiscaux propres aux groupes. Voir notre offre holding.
Intégration fiscale
Régime optionnel qui permet à une société mère détenant au moins 95 % de ses filiales de calculer un résultat d’ensemble et de payer l’IS pour le groupe.
Lettre de mission
Contrat qui fixe l’étendue des travaux de l’expert-comptable, ses honoraires et les obligations de chacun. Elle est obligatoire avant toute mission.
Liasse 2031
Déclaration de résultat des BIC au régime réel, accompagnée de ses annexes 2033. Le loueur en meublé au réel la télétransmet chaque année.
LMNP (loueur en meublé non professionnel)
Statut du particulier qui loue un logement meublé sans que cette activité soit professionnelle : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au régime réel. Voir notre offre LMNP.
LMP (loueur en meublé professionnel)
Statut atteint lorsque les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et les autres revenus professionnels du foyer. Il change le régime des déficits, de la plus-value et des cotisations sociales.
Micro-BIC
Régime simplifié de la location meublée : un abattement forfaitaire est appliqué sur les loyers, sans comptabilité ni déduction des charges réelles. Il s’oppose au régime réel.
Pacte Dutreil
Engagement collectif puis individuel de conservation des titres d’une entreprise qui permet, sous conditions, une exonération partielle des droits de donation ou de succession.
PFU (prélèvement forfaitaire unique)
Imposition à taux fixe des revenus du capital (dividendes, intérêts, plus-values sur titres), aussi appelée flat tax, composée d’une part d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. L’option pour le barème reste possible.
Plus-value immobilière des particuliers
Gain réalisé à la revente d’un bien détenu par un particulier ou une SCI à l’IR, imposé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après abattements pour durée de détention.
Quote-part de frais et charges
Fraction d’un produit exonéré (dividendes en régime mère-fille, plus-value sur titres de participation) qui reste imposée à l’IS chez la société qui le perçoit.
Revenus fonciers
Catégorie de revenus des loyers de location nue perçus par un particulier ou via une SCI à l’IR, imposés au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Régime mère-fille
Régime qui exonère d’IS les dividendes reçus par une société mère de ses filiales, à l’exception d’une quote-part de frais et charges, sous conditions de détention. Voir notre analyse.
Régime réel (BIC)
Régime où le loueur tient une comptabilité et déduit ses charges réelles et l’amortissement du bien : c’est lui qui permet souvent de neutraliser l’impôt sur les loyers meublés.
SARL de famille
SARL constituée entre membres d’une même famille qui peut opter pour l’IR : elle permet d’exercer la location meublée à plusieurs tout en conservant le régime LMNP.
SASU
Société par actions simplifiée à associé unique. Dans un montage patrimonial, elle sert souvent de holding personnelle ou de structure d’investissement, à l’IS.
SCI (société civile immobilière)
Société civile constituée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. Elle est par défaut à l’IR (translucide) et peut opter pour l’IS. Voir SCI à l’IR et SCI à l’IS.
SCI à l’IR
SCI dont le résultat est imposé directement entre les mains des associés, à proportion de leurs parts, dans la catégorie des revenus fonciers. La société elle-même ne paie pas d’impôt.
SCI à l’IS
SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés : elle amortit l’immeuble, paie l’IS sur son résultat et ses associés sont imposés seulement sur les dividendes distribués. L’option est en principe irrévocable.
Tiers de confiance
Statut qui permet à un expert-comptable conventionné avec l’administration de télédéclarer les revenus de ses clients particuliers et de conserver leurs justificatifs.
TMI (tranche marginale d’imposition)
Taux du barème progressif appliqué à la dernière tranche de revenu d’un foyer. C’est ce taux qui mesure l’impôt économisé ou payé sur un revenu supplémentaire.
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