Un gros chantier arrive sur l’immeuble de votre SCI à l’IR : le déficit qui va en découler, qui peut l’utiliser et jusqu’à quel montant ? Le déficit foncier en SCI fonctionne bien, mais ses limites se jouent associé par associé, et plusieurs conditions peuvent remettre l’avantage en cause des années plus tard.
La SCI à l’IR ne consomme pas le déficit : elle le répartit
Une SCI à l’IR n’est pas redevable de l’impôt. En application de l’article 8 du CGI, elle détermine un résultat foncier, puis chaque associé est personnellement imposé sur sa quote-part, à proportion de ses droits.
Conséquence directe : le plafond d’imputation sur le revenu global s’apprécie au niveau de chaque associé, dans sa propre déclaration n° 2042, et non au niveau de la déclaration de résultats de la société (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150).
Deux associés de la même SCI n’ont donc pas le même sort fiscal : celui dont la quote-part dépasse le plafond reporte l’excédent, l’autre impute intégralement. La répartition du capital mérite d’être pensée avant le chantier, pas après.
Quelles charges créent du déficit, et lesquelles n’en créent pas
Toutes les dépenses de travaux ne sont pas déductibles. L’article 31 du CGI et la doctrine administrative distinguent trois catégories :
- Réparation et entretien : déductibles. Remettre l’immeuble en état sans modifier sa consistance : toiture, canalisations, installation électrique (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10).
- Amélioration : déductibles pour les locaux d’habitation. L’administration cite l’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : chauffage central, salle d’eau, cuisine, tout-à-l’égout, ascenseur (§ 70).
- Construction, reconstruction, agrandissement : non déductibles. Travaux touchant au gros œuvre, restructurant le logement ou augmentant la surface habitable : transformer un garage en appartement, créer des chambres dans des combles (§ 110).
C’est la frontière la plus fréquemment redressée. Une rénovation lourde se décompose souvent en une part déductible et une part non déductible : la ventilation des factures et la rédaction des devis constituent les pièces du dossier en cas de contrôle.
Le plafond de 10 700 € : ce qu’il couvre, ce qu’il exclut
Le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € par associé (art. 156, I, 3° du CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 30 et 160).
Mais tout le déficit n’y a pas droit. Les intérêts d’emprunt sont exclus de l’imputation sur le revenu global : le revenu brut est réputé compenser prioritairement les intérêts (§ 100). Seul le déficit né des autres charges remonte sur le revenu global ; la fraction provenant des intérêts reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
| Situation | Plafond annuel d’imputation sur le revenu global |
|---|---|
| Cas général | 10 700 € |
| Logement sous dispositif « Cosse » ou amortissement (« Périssol ») | 15 300 € |
| Travaux de rénovation énergétique, sur option | 21 400 € |
Le plafond de 21 400 € suppose un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, des travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, et le passage du logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. L’échéance de 2027 résulte de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) ; les commentaires BOFiP de septembre 2025 mentionnent encore l’échéance antérieure du 31 décembre 2025, un décalage de doctrine à prendre en compte avant toute décision.
Exemple chiffré : une SCI familiale avec 40 000 € de travaux
Une SCI à l’IR détenue par deux associés, 70 % et 30 %, propriétaire d’un immeuble loué nu :
- Loyers encaissés : 24 000 €
- Intérêts d’emprunt : 9 000 €
- Travaux de réparation et d’amélioration : 40 000 €
- Autres charges déductibles (taxe foncière, assurance, gestion) : 4 000 €
Charges totales : 53 000 €. Résultat foncier : moins 29 000 €. Les loyers (24 000 €) absorbent intégralement les intérêts (9 000 €) : la totalité du déficit est donc réputée provenir des autres charges et entre dans le champ de l’imputation sur le revenu global.
| Associé A (70 %) | Associé B (30 %) | |
|---|---|---|
| Quote-part de déficit | 20 300 € | 8 700 € |
| Imputé sur le revenu global | 10 700 € (plafond atteint) | 8 700 € (intégralité) |
| Reportable 10 ans sur revenus fonciers | 9 600 € | 0 € |
Sur 29 000 € de déficit, 19 400 € remontent la même année sur le revenu global des associés et 9 600 € restent en réserve pour les revenus fonciers futurs de l’associé A. À titre indicatif, une imputation de 10 700 € dans une tranche marginale de 41 % pourrait représenter de l’ordre de 4 387 € d’impôt en moins ; l’effet réel dépend de la situation fiscale complète de chaque associé et ne peut être affirmé sans simulation.
Les limites à connaître avant de lancer le chantier
La location doit se poursuivre. L’immeuble doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. À défaut, l’imputation est remise en cause et le revenu global des années concernées reconstitué, sauf exceptions légales : invalidité, licenciement, décès (§ 340 et suivants).
L’associé doit conserver ses parts. La même durée s’applique aux titres : un associé qui a imputé du déficit et cède ses parts trop tôt perd l’avantage (§ 340). Dans une SCI familiale où une donation de parts est envisagée, la chronologie des deux opérations n’est pas neutre.
Le report n’est pas éternel. L’excédent s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (§ 450). Sans revenus fonciers suffisants sur la période, le stock se périme.
Le micro-foncier devient inaccessible. Un associé de SCI translucide en est en principe exclu (seuil de 15 000 €, abattement de 30 %), sauf s’il loue par ailleurs un immeuble nu détenu en direct (BOI-RFPI-DECLA-10, § 70).
La location meublée ferme la porte. Le déficit foncier ne concerne que la location nue : une SCI à l’IR qui basculerait en meublé sortirait du régime des revenus fonciers, avec des conséquences dépassant la seule question des travaux.
Côté déclarations : qui dépose quoi
La SCI dépose une déclaration de résultats n° 2072-S-SD (simplifiée) ou 2072-C-SD (complète), par voie dématérialisée obligatoire, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec le délai supplémentaire prévu pour les télédéclarants.
Chaque associé reprend ensuite sa quote-part dans sa déclaration personnelle : sur la n° 2044 s’il relève du régime réel, ou directement sur la n° 2042 selon sa situation. C’est à ce niveau que le plafond s’applique, et là que se tient le suivi du stock de déficits reportables, associé par associé.
D’où l’intérêt d’un suivi consolidé quand le patrimoine est réparti entre plusieurs structures : SCI à l’IR, SCI à l’IS, LMNP. Les arbitrages se prennent mal quand chaque entité est regardée isolément.
Le déficit foncier est un outil solide, mais à horizon long : trois ans d’engagement de location, dix ans de report, et une interaction constante avec la répartition du capital et les projets de transmission. Chez Perception (Groupe Stentor), nous sommes des experts-comptables inscrits à l’Ordre, pas un logiciel déclaratif, et nous regardons vos SCI, vos LMNP et votre holding comme un seul ensemble.
Questions fréquentes
Le plafond de 10 700 € s’applique-t-il à la SCI ou à chaque associé ?
À chaque associé, dans sa déclaration personnelle, et non au niveau de la déclaration de résultats de la société (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). Une SCI à trois associés peut donc, selon la répartition des parts et le montant du déficit, permettre une imputation globale supérieure à 10 700 €.
Les intérêts d’emprunt entrent-ils dans le déficit imputable sur le revenu global ?
Non. Le revenu brut est réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunt ; la fraction de déficit qui en provient ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100).
Que se passe-t-il si la SCI vend l’immeuble dans les trois ans ?
La cessation de la location avant le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation entraîne en principe la remise en cause de celle-ci, hors cas d’exception prévus par les textes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et suivants). La cession des parts par l’associé produit le même effet.
Un associé sans autre revenu foncier peut-il imputer un déficit ?
Oui, pour la part relevant du plafond, qui s’impute sur le revenu global. L’excédent reporté ne pourra en revanche être utilisé que contre des revenus fonciers futurs, sur les dix années suivantes.
Sources officielles
- CGI, art. 8 : sociétés de personnes, imposition au nom des associés
- CGI, art. 31 : charges déductibles des revenus fonciers
- CGI, art. 156, I, 3° : imputation des déficits fonciers sur le revenu global
- BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16/09/2025) : modalités d’imputation des déficits fonciers, § 30, 100, 150, 160, 210, 340, 450
- BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (version du 03/02/2014) : caractère déductible des dépenses de travaux, § 10, 70, 110
- BOI-RFPI-DECLA-10 (version du 06/03/2025) : régime micro-foncier, § 70
- Notice de la déclaration n° 2044, millésime 2026 (DGFiP) : plafonds 10 700 € / 15 300 € / 21 400 €, report 10 ans
- impots.gouv.fr : « Comment déclarer les résultats de ma société civile immobilière (SCI) ? » (formulaires 2072-S-SD et 2072-C-SD)
- economie.gouv.fr : « Tout savoir sur le déficit foncier »
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (prorogation du plafond majoré pour travaux de rénovation énergétique)
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