Amortissement en LMNP : ce qu’on peut déduire, et ce que ça coûte à la revente

L’amortissement est l’argument numéro un du régime réel en location meublée : il permet souvent d’effacer tout ou partie du résultat imposable pendant des années. Deux règles en limitent toutefois la portée, et l’une d’elles a changé le 15 février 2025. Voici ce que l’amortissement LMNP autorise réellement, ce qu’il plafonne, et ce qu’il coûte à la revente.

Ce que l’on amortit exactement

Au régime réel, le loueur tient une comptabilité et inscrit son bien à l’actif. Est admis en déduction « le montant de l’amortissement de l’ensemble des biens (immeuble et meubles le garnissant) » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). Trois principes structurent la base amortissable.

Le terrain n’est jamais amortissable. Il ne se déprécie pas de manière irréversible : le BOFiP impose de ventiler au bilan la valeur amortissable de l’immeuble et celle du terrain (§ 58), par comparaison avec des transactions de terrains nus, par le coût de reconstruction diminué de la vétusté, ou à partir de données comptables sur un échantillon pertinent. Une ventilation non documentée se discute en contrôle.

La construction s’amortit par composants. Les éléments ayant une durée d’utilisation distincte sont comptabilisés séparément (CGI, ann. II, art. 15 bis), et la durée retenue « doit correspondre à la durée normale d’utilisation du bien apprécié individuellement » (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 80). Aucune grille officielle n’est imposée pour le résidentiel : les durées se justifient au cas par cas.

Le mobilier s’amortit séparément, sur sa propre durée d’utilisation, plus courte que celle du bâti.

Le plafond que beaucoup découvrent trop tard : l’article 39 C du CGI

Pour un bien loué par une personne physique, l’amortissement déductible d’un exercice ne peut excéder « la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges, autres que l’amortissement » (CGI, art. 39 C, II, 2° ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20).

Conséquence pratique : l’amortissement peut ramener le résultat BIC à zéro, mais il ne peut pas créer de déficit. C’est ce qui distingue le LMNP au réel de la location nue, où les travaux peuvent générer un déficit foncier imputable. La fraction non déduite n’est pas perdue : régulièrement comptabilisée, elle est reportable sans limitation de durée, sous le même plafond annuel, avec un état de suivi à tenir (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30). Ce stock finit souvent par ne jamais être consommé, et cela a un effet inattendu à la revente.

Un exemple chiffré : le calcul année par année

Studio meublé acquis 250 000 € frais inclus, avec 15 000 € de mobilier. Terrain valorisé à 15 %, soit 37 500 € ; construction 212 500 €.

La dotation théorique atteint 9 899 € par an sur les sept premières années. Mais si le studio génère 12 000 € de loyers et 5 000 € d’autres charges, le plafond de l’article 39 C s’établit à 7 000 € : l’amortissement déduit est de 7 000 €, le résultat imposable tombe à zéro, et 2 899 € partent en report. L’économie d’impôt est bornée par le loyer net, pas par la dotation calculée. Les durées retenues ci-dessus sont des durées d’usage à justifier bien par bien.

Depuis le 15 février 2025, l’amortissement se règle à la sortie

C’est le changement majeur, issu de l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, codifié au III de l’article 150 VB du CGI. La notice DGFiP n° 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) le formule ainsi : en cas de cession d’un local d’habitation loué meublé sous le régime réel des BIC, « les amortissements du prix d’acquisition admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI viennent en minoration de celui-ci ». La mesure vise les ventes réalisées à partir du 15 février 2025.

Deux précisions comptent. Seuls les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition : la fraction restée en report au titre du plafond de l’article 39 C n’a pas été déduite et, par construction du texte, n’entre pas dans la minoration. Le suivi de ce stock devient un enjeu chiffré. Le régime d’imposition, lui, ne change pas : vendeur non professionnel au moment de la cession, la plus-value reste imposée selon les règles des particuliers (19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, et les abattements pour durée de détention de droit commun, BOI-RFPI-PVI-20-20).

Reprenons le studio, vendu 300 000 € après douze ans. L’amortissement déduit est resté plafonné à 7 000 € par an, soit 84 000 € au total. L’abattement pour douze ans de détention ressort à 42 % à l’IR et 11,55 % aux prélèvements sociaux.

L’écart atteint 23 590 €. La base imposable dépassant 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées de l’article 1609 nonies G du CGI se déclenche, au taux de 2 % dans la tranche concernée (BOI-RFPI-TPVIE-20).

L’amortissement ne perd pas tout intérêt pour autant : les 84 000 € déduits ont réduit un résultat imposé au barème et aux prélèvements sociaux. Pour un contribuable à 30 % de taux marginal, l’économie cumulée pendant la détention approcherait 39 600 €, contre 23 590 € de surcoût à la sortie. Le solde resterait favorable, mais l’écart se resserre, d’autant plus que le taux marginal est faible et la durée de détention courte. Ces montants sont indicatifs et dépendent de chaque situation.

Les cas où la minoration ne s’applique pas

La notice DGFiP n° 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) écarte la minoration pour les biens situés dans :

• une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation (résidences avec services, étudiantes et seniors notamment) ;
• un établissement pour personnes âgées ou handicapées visé au 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ;
• un établissement délivrant des soins de longue durée (art. L. 6143-5 du code de la santé publique).

Cette exception ne suffit pas à recommander la résidence gérée : le sujet se juge d’abord sur l’exploitant et le bail commercial.

L’arbitrage à faire avant de choisir le réel

Le réel n’est pas mécaniquement supérieur au micro-BIC. Pour 2026, le micro s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % (locations meublées de longue durée et meublés de tourisme classés) et jusqu’à 15 000 € avec un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés (BOI-BAREME-000044, version du 19/08/2026). Un abattement de 50 % sans obligation comptable peut se révéler plus efficace qu’un amortissement plafonné par l’article 39 C, surtout si la revente est proche : notre simulateur micro-BIC ou régime réel donne une première réponse en une minute.

Quatre paramètres orientent la décision : le rapport entre loyer net et dotation théorique, le taux marginal d’imposition, l’horizon de détention, et la présence d’autres entités dans le patrimoine. Ce dernier point est souvent négligé : un LMNP ne s’arbitre pas isolément quand le même foyer détient déjà une SCI à l’IR ou envisage une SCI à l’IS. C’est ce que nous faisons chez Perception : une lecture consolidée de toutes les entités du patrimoine (LMNP, SCI, holding) par des experts-comptables inscrits à l’Ordre, et non une saisie déportée dans un logiciel.

Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.