LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Le choix entre micro-BIC ou régime réel en LMNP se présente souvent comme un arbitrage de paperasse : simplicité d’un côté, comptabilité de l’autre. C’est une erreur de cadrage. Depuis la réforme du calcul de la plus-value en 2025, l’arbitrage engage aussi ce que vous paierez le jour de la revente. Voici les deux régimes, ce qu’ils coûtent réellement, et le critère qui tranche.

Ce que dit le micro-BIC aujourd’hui

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans aucune charge déductible. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui a modifié l’article 50-0 du CGI, le paysage s’est resserré.

Pour les revenus 2026, les seuils actualisés pour la période triennale 2026-2028 sont les suivants (BOI-BAREME-000044) : la location meublée, longue durée comme meublé de tourisme classé, relève d’un seuil de 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % ; les meublés de tourisme non classés relèvent d’un seuil de 15 000 € avec un abattement de 30 %.

Attention au décalage de millésime : pour la déclaration déposée en 2026 au titre des revenus 2025, l’administration retient 77 700 € et 50 % pour la location meublée classique, 15 000 € et 30 % pour le meublé de tourisme non classé.

Si vous dépassez le seuil, le passage au réel s’impose. Vous pouvez aussi opter volontairement pour le réel, ce qui est le cas de figure le plus fréquent.

Ce que permet le régime réel

Au réel, vous déduisez vos charges pour leur montant effectif : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, honoraires comptables. Vous amortissez surtout le bien (la construction, jamais le terrain) et le mobilier, sur leurs durées d’utilisation respectives.

Une limite encadre l’exercice : l’article 39 C du CGI plafonne l’amortissement déductible au montant du loyer acquis diminué des autres charges. Autrement dit, l’amortissement ne peut pas creuser un déficit. L’excédent n’est pas perdu, il est reporté.

En contrepartie, le réel suppose une comptabilité commerciale, un espace professionnel sur impots.gouv.fr et le dépôt d’une déclaration n° 2031 et de ses annexes.

Un point souvent ignoré : les prélèvements sociaux ne sont pas les mêmes qu’en location nue. Sur les revenus de location meublée, le taux global est de 18,6 % (CSG à 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), contre 17,2 % en location nue.

Exemple chiffré : l’écart annuel

Studio loué meublé à l’année, 12 000 € de recettes. Tranche marginale à 30 %. Charges réelles 3 000 €. Bien acquis 180 000 €, dont 20 % de terrain : la construction, soit 144 000 €, est amortie sur 30 ans ; le mobilier, 8 000 €, sur 8 ans.

L’amortissement de 5 800 € reste ici sous le plafond de l’article 39 C du CGI (12 000 moins 3 000, soit 9 000 €) : il est intégralement déductible. L’écart annuel ressort à environ 1 361 €.

Le point qui change tout : la revente

C’est la nouveauté qu’il faut intégrer avant d’opter. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, l’article 150 VB du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, prévoit que les amortissements déduits sous le régime réel viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers. Certaines résidences gérées sont exclues de ce mécanisme ; ce point mérite d’être vérifié au cas par cas.

Reprenons le studio, revendu 230 000 € au bout de dix ans. Les amortissements de construction cumulés atteignent 48 000 €.

Sur dix ans, le réel aurait fait économiser environ 13 608 € d’impôt sur les loyers, et coûterait environ 13 959 € de plus à la sortie. L’avantage n’a pas disparu, mais il s’est nettement resserré. À noter : dans le second scénario, la plus-value imposable dépasse 50 000 €, ce qui déclenche en outre la taxe additionnelle de 2 % à 6 % prévue à l’article 1609 nonies G du CGI, non chiffrée ici.

Ces calculs sont une illustration simplifiée : ils retiennent des durées d’amortissement usuelles, ignorent les majorations forfaitaires du prix d’acquisition et les frais de cession, et ne préjugent d’aucun résultat réel.

Comment trancher

Le micro-BIC garde sa pertinence quand les charges et amortissements représentent moins de 50 % des recettes, typiquement un bien acheté comptant, ancien, sans travaux, avec peu de charges. Il reste aussi le seul régime praticable si vous refusez toute comptabilité.

Le réel s’impose dès que vous êtes financé à crédit, que les charges de copropriété sont lourdes, ou que le bien a fait l’objet de travaux. Mais il se raisonne désormais sur la durée complète : plus vous conservez longtemps, plus l’abattement pour durée de détention absorbe la réintégration des amortissements, et plus le réel redevient favorable. Un bien destiné à être revendu sous dix ans mérite une simulation sérieuse avant d’opter : notre simulateur micro-BIC ou réel donne une première réponse.

Chez Perception, nous ne traitons pas le LMNP isolément. Un investisseur qui détient aussi une SCI ou envisage une holding n’a pas le même arbitrage : c’est tout l’intérêt d’une vision patrimoniale consolidée multi-entités, portée par des experts-comptables inscrits à l’Ordre, pas un simple logiciel de télédéclaration.

Pour aller plus loin : tenir la comptabilité d’un LMNP au réel et déposer la liasse 2031 et l’amortissement en LMNP, ce qu’il coûte à la revente. Les seuils cités sont consultables sur le Bulletin officiel des finances publiques.

Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.