Passer au régime réel, c’est accepter un rendez-vous annuel avec l’administration : la liasse fiscale. Pour un loueur en meublé non professionnel, elle se compose de la déclaration de résultat 2031 et de ses annexes 2033. Voici ce qu’elles contiennent, quand les déposer, et ce qui gravite autour.
La 2031, déclaration de résultat des BIC
Le formulaire 2031-SD est la déclaration de résultat des bénéfices industriels et commerciaux au régime réel simplifié. Il identifie le loueur (numéro SIRET obtenu lors de l’immatriculation), la période d’imposition, et récapitule le résultat fiscal : bénéfice ou déficit de l’exercice, déficits antérieurs imputés, amortissements différés. Pour un LMNP, le résultat est le plus souvent nul ou faible, grâce à l’amortissement.
La 2031 est accompagnée de la 2031 bis, qui détaille la répartition du résultat lorsque le bien est détenu à plusieurs (indivision, couple).
Les annexes 2033 : le bilan et le compte de résultat simplifiés
| Annexe | Contenu |
|---|---|
| 2033-A | Bilan simplifié : actif (immeuble, mobilier, créances, trésorerie) et passif (emprunt, compte de l’exploitant) |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié : loyers, charges, dotations aux amortissements, résultat |
| 2033-C | Immobilisations et amortissements : le plan d’amortissement par composants, plus-values et moins-values |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables |
| 2033-E | Valeur ajoutée (sans objet en dessous des seuils de la CVAE) |
| 2033-F | Composition du capital (sans objet pour un loueur personne physique) |
| 2033-G | Filiales et participations (sans objet) |
Le tableau 2033-C est le cœur du dossier LMNP : c’est lui qui porte, année après année, la valeur d’origine de chaque composant, sa durée, la dotation de l’exercice et le cumul des amortissements. C’est aussi sur lui que s’appuiera le calcul de la plus-value à la revente, puisque les amortissements déduits viennent désormais en minoration du prix d’acquisition.
Les délais : mai, avec le délai supplémentaire de télétransmission
La liasse se dépose au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, par voie dématérialisée obligatoire (procédure EDI-TDFC, assurée par l’expert-comptable, ou EFI depuis l’espace professionnel). Les télédéclarants bénéficient d’un délai supplémentaire de quinze jours calendaires. En pratique, la liasse d’une année civile se télétransmet vers la mi-mai de l’année suivante.
Le loueur reporte ensuite le résultat sur sa déclaration de revenus, formulaire 2042-C-PRO, rubrique des revenus des locations meublées non professionnelles au régime réel : bénéfice imposable ou déficit, selon les cases. C’est cette déclaration, déposée fin mai ou début juin selon le département, qui déclenche l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Autour de la liasse : CFE, FEC, et la déclaration de début d’activité
La CFE. La location meublée est une activité professionnelle au sens de la cotisation foncière des entreprises : le loueur dépose une déclaration initiale 1447-C avant le 1er janvier de l’année suivant le début d’activité, puis paie chaque année en décembre une cotisation calculée sur la valeur locative du bien, avec une cotisation minimum fixée par la commune. Une exonération existe la première année d’activité.
Le FEC. Toute comptabilité informatisée doit pouvoir produire un fichier des écritures comptables au format normé en cas de contrôle. Un logiciel comptable ou un cabinet le génère automatiquement ; un tableur ne suffit pas.
Le début d’activité. Avant la première liasse, le loueur s’est immatriculé sur le guichet unique des formalités (formulaire P0i) dans les quinze jours du début de la location, a reçu un SIRET et a choisi son régime d’imposition. C’est à ce moment que l’option pour le réel se formule le plus simplement.
Les erreurs fréquentes dans une liasse LMNP
- Amortir le terrain, ou ne pas ventiler la valeur du bien entre terrain et construction.
- Retenir une durée d’amortissement unique pour tout le bien, sans décomposition par composants.
- Déduire des amortissements au-delà du plafond de l’article 39 C, ou perdre la trace des amortissements différés.
- Oublier de reporter le résultat sur la 2042-C-PRO, ou le reporter dans la mauvaise rubrique (micro au lieu de réel).
- Déduire des travaux d’amélioration en charges alors qu’ils doivent être immobilisés.
Chacune de ces erreurs se corrige, mais un dossier propre dès la première liasse évite des régularisations coûteuses lors d’un contrôle ou d’une revente.
Questions fréquentes
Dois-je déposer une liasse si mon résultat est nul ?
Oui. Au régime réel, la liasse se dépose chaque année, résultat bénéficiaire, nul ou déficitaire. C’est elle qui matérialise le suivi des amortissements et des déficits reportables.
Puis-je déposer la liasse moi-même ?
C’est possible depuis l’espace professionnel d’impots.gouv.fr (mode EFI). La difficulté n’est pas le dépôt mais le contenu : bilan, compte de résultat et plan d’amortissement doivent être cohérents d’une année sur l’autre.
Que se passe-t-il en cas de dépôt tardif ?
Une majoration de 10 % de l’impôt dû s’applique en l’absence de dépôt dans les trente jours d’une mise en demeure, et des intérêts de retard courent. Pour un LMNP au résultat nul, l’enjeu est surtout la perte de crédibilité du dossier en cas de contrôle.
Sources officielles
- CGI, art. 53 A : obligations déclaratives des entreprises relevant du régime réel
- CGI, art. 175 : date limite de dépôt des déclarations de résultat
- BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20 : régime réel simplifié, déclarations et annexes
- BOI-BIC-DECLA-30-60-30 : télédéclaration et délai supplémentaire
- CGI, art. 1447 et 1478 : cotisation foncière des entreprises, début d’activité
- LPF, art. L. 47 A : fichier des écritures comptables
- impots.gouv.fr, notice de la déclaration 2031-SD et des annexes 2033
Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.