Beaucoup d’investisseurs résument la question à un chiffre : 23 000 € de recettes. C’est incomplet, et l’approximation coûte cher. La bascule suppose deux conditions réunies la même année, et elle change le sort des déficits, de la plus-value et de l’IFI.
LMNP ou LMP : la réponse en trois lignes
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si, et seulement si, les deux conditions de l’article 155, IV-2 du CGI sont réunies la même année :
- les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- ces recettes excèdent le total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Si une seule manque, vous êtes LMNP. Ce n’est pas un choix : ni option, ni déclaration d’intention. La situation s’apprécie au niveau du foyer fiscal, pour l’ensemble de ses locations meublées, et année civile par année civile (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 50 et 120) : on peut être LMP une année, LMNP la suivante.
Première condition : 23 000 € de recettes, pas de bénéfice
Le seuil porte sur les recettes : loyers encaissés, charges comprises le cas échéant, et indemnités d’assurance des loyers (§ 110). Ni le bénéfice imposable, ni le résultat après amortissement : un investisseur en déficit comptable franchit le seuil comme un autre.
Deux précisions décisives. Tout se cumule : le dépassement s’apprécie sur le total des recettes du foyer (§ 130). Deux conjoints avec chacun un studio ne disposent pas de deux seuils, et le seuil n’est pas davantage « par logement ». Et les recettes d’un logement loué en cours d’année sont ramenées à douze mois (§ 170) : un bien loué au 1er octobre pour 6 300 € encaissés ne compte pas pour 6 300 €.
Sujet distinct : micro-BIC ou régime réel.
Deuxième condition : la comparaison avec les autres revenus d’activité
C’est la condition la plus souvent mal appliquée. Les recettes meublées doivent excéder le total des autres revenus d’activité du foyer : traitements et salaires (CGI, art. 79), BIC autres que la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et rémunérations de l’article 62 du CGI (§ 150).
Deux pièges. Revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers et pensions de retraite n’entrent pas dans la comparaison : un retraité à pension élevée bascule en LMP plus facilement qu’il ne l’imagine. Et la comparaison est asymétrique : recettes brutes d’un côté, revenus nets catégoriels de l’autre (§ 160).
Exemple chiffré : 4 000 € de salaire de plus, et le statut change
Un couple détient trois meublés loués à l’année. Recettes 2026, charges comprises : 31 200 €, première condition franchie.
Cas A. Salaires déclarés 32 000 €, soit 28 800 € nets après déduction de 10 %. Les recettes (31 200 €) les excèdent : le foyer est LMP.
Cas B. Mêmes recettes, salaires déclarés 36 000 €, soit 32 400 € nets. Les recettes n’excèdent plus les autres revenus d’activité : le foyer reste LMNP.
Quatre mille euros de salaire déclaré séparent les deux situations : d’où l’intérêt d’un suivi annuel, au niveau du foyer.
Ce que la bascule change vraiment
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Déficits | Imputables sur les seuls revenus de même nature des dix années suivantes | Imputables sur le revenu global, sans plafond |
| Plus-value du logement | Plus-values des particuliers (CGI, art. 150 U et 150 VH) | Plus-values professionnelles (CGI, art. 39 duodecies et suivants) |
| Exonération de plus-value | Article 151 septies non applicable | Exonération de l’article 151 septies possible, après cinq ans d’activité au moins : totale sous 90 000 € de recettes, dégressive jusqu’à 126 000 € |
| IFI | Logements imposables | Exonération possible au titre des actifs professionnels : plus de 23 000 € de recettes et plus de 50 % des revenus professionnels |
BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 à 420 ; CGI, art. 156, I-1° ter et art. 975, V-1°.
Le LMP n’est donc ni un avantage ni un handicap en soi : il déplace l’optimisation, et ajoute des cotisations sociales. Attention, la frontière sociale ne se superpose pas à la frontière fiscale : l’affiliation au régime des indépendants dépend aussi de la nature de la location, courte ou longue durée (code de la sécurité sociale, art. L. 611-1 ; service-public.gouv.fr, fiche F34102).
La plus-value : ce qui a changé depuis février 2025
C’est désormais la différence la plus lourde. En LMNP au régime réel, les amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C du CGI viennent en minoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière : c’est le III de l’article 150 VB du CGI, issu de l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Une réponse ministérielle a précisé que toutes les cessions postérieures sont visées, quelle que soit la date d’entrée du bien en location meublée (question écrite AN n° 10097, réponse du 24 mars 2026) ; les commentaires BOFiP annoncés ne sont pas encore publiés.
Certains logements en sont exclus : résidences des articles L. 631-12 et L. 631-13 du CCH, établissements de l’article L. 312-1 du CASF, soins de longue durée de l’article L. 6143-5 du CSP (notice DGFiP 2048-IMM-NOT-SD, 05-2026, ligne 25).
Illustration. Bien acquis 250 000 €, 60 000 € d’amortissements déduits, revendu 300 000 € après douze ans (hors frais et travaux).
- Prix d’acquisition retenu : 250 000 moins 60 000, soit 190 000 €
- Plus-value brute : 110 000 €, contre 50 000 € sous l’ancien calcul, soit 60 000 € de base taxable en plus
- Abattements à douze ans révolus : 42 % à l’IR, 11,55 % aux prélèvements sociaux, soit 110 000 × 58 % × 19 % = 12 122 € d’IR et 110 000 × 88,45 % × 17,2 % = 16 735 € de prélèvements sociaux
- Total : environ 28 857 €, plus, le cas échéant, la taxe sur les plus-values immobilières élevées (CGI, art. 1609 nonies G)
En face, un LMP exerçant depuis plus de cinq ans et dont les recettes restent sous les seuils de l’article 151 septies peut, sous réserve de remplir toutes les conditions, voir cette plus-value exonérée. D’où l’intérêt d’anticiper : voir notre analyse de l’amortissement en LMNP.
La frontière LMNP / LMP ne se lit pas sur un bien, mais sur un foyer et une trajectoire. Chez Perception (Groupe Stentor), nous sommes des experts-comptables inscrits à l’Ordre, pas un logiciel : meublés, SCI et holdings y sont suivis dans une vision patrimoniale consolidée multi-entités, chez un seul interlocuteur.
Questions fréquentes
Peut-on choisir d’être LMP ou LMNP ?
Non, il découle du constat annuel des deux conditions de l’article 155, IV-2 du CGI. En revanche, les paramètres qui déterminent le résultat (répartition des biens, calendrier d’acquisition, structuration) se pilotent.
Le statut LMP est-il définitif ?
Non, il s’apprécie année civile par année civile (§ 120) : une variation de salaire, un départ en retraite ou l’arrêt d’une location peuvent faire repasser le foyer en LMNP.
Faut-il être inscrit au RCS pour être LMP ?
Non. Cette condition a été censurée par le Conseil constitutionnel (décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018).
Les 23 000 € s’apprécient-ils par logement ou par foyer ?
Par foyer fiscal, en cumulant les recettes de toutes les locations meublées de ses membres (§ 130), celles d’un logement loué en cours d’année étant ramenées à douze mois (§ 170).
Les déficits LMNP accumulés sont-ils perdus en cas de passage en LMP ?
Ils ne s’imputent que sur les revenus de même nature des dix années suivantes, et seulement au titre des années non professionnelles (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 250). Le changement de statut s’examine donc en amont.
Sources officielles
- CGI, art. 155, IV-2 : définition du loueur en meublé professionnel
- BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 50 à 170 : appréciation des conditions au niveau du foyer, année par année
- BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 à 420 : régime des déficits et des plus-values
- CGI, art. 151 septies : exonération des plus-values des petites entreprises ; art. 975, V-1° : IFI et actifs professionnels
- CGI, art. 150 VB, III : minoration du prix d’acquisition des amortissements déduits ; question écrite AN n° 10097, réponse du 24 mars 2026
- Notice DGFiP 2048-IMM-NOT-SD (05-2026), ligne 25 : logements exclus de la minoration
- Conseil constitutionnel, décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018
- Code de la sécurité sociale, art. L. 611-1 ; service-public.gouv.fr, fiche F34102
Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.