SCI à l’IS : l’amortissement du bien, avantage réel ou piège à la sortie ?

L’amortissement est l’argument numéro un en faveur de la SCI à l’IS : il efface chaque année une partie du résultat imposable, parfois la totalité. Mais il ne supprime pas la matière imposable, il la déplace. Voici ce qu’il permet réellement de déduire, et ce que sa reprise coûte à la revente.

Pourquoi l’amortissement change la donne en SCI à l’IS

Une SCI à l’IR relève des revenus fonciers : elle déduit les charges, certains travaux et les intérêts d’emprunt, mais jamais l’usure du bâtiment. Une SCI à l’impôt sur les sociétés détermine son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux : elle inscrit l’immeuble à son actif et constate chaque année une dotation aux amortissements. À loyers identiques, le résultat imposable est donc plus faible, souvent nettement.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n’a pas modifié les taux : 25 % au taux normal, 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice si le chiffre d’affaires n’excède pas 10 000 000 € et si le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (CGI, art. 219, I-b ; BOI-IS-LIQ-20-10).

Ce qui s’amortit, et ce qui ne s’amortit pas

Premier point, souvent mal intégré : le terrain ne s’amortit pas. Les terrains ne se déprécient pas par l’usage et ne peuvent faire l’objet d’un amortissement. Si le prix n’a pas été ventilé entre le sol et le bâti, seule la fraction correspondant à la construction est amortissable, même lorsque celle-ci couvre l’intégralité du sol (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230, version du 5 août 2026 ; art. 38 sexies de l’annexe III au CGI).

Second point : la construction ne s’amortit pas en bloc. Les éléments dont la durée d’utilisation diffère de celle de l’ensemble sont identifiés comme composants et amortis sur leur propre durée ; le reste constitue la « structure » (BOI-BIC-AMT-10-40-10).

Le piège discret : l’immeuble de placement

La doctrine admet, par tolérance, que la structure soit amortie sur la durée d’usage de l’immeuble, plus courte que sa durée de vie réelle. Cette tolérance est écartée pour les immeubles de placement. Dans l’exemple de la doctrine, la structure passe ainsi d’une durée d’usage de 40 ans à sa durée réelle de 80 ans : sa dotation est divisée par deux. Une SCI patrimoniale qui loue à des tiers se situe précisément dans cette logique. La qualification dépend des faits et s’arbitre dossier par dossier, mais elle conditionne la moitié de l’avantage annoncé.

Exemple chiffré : un immeuble à 400 000 €

Acquisition 400 000 €, dont 20 % de terrain : 320 000 € de construction, décomposés selon les clés de l’illustration doctrinale, structure sur 80 ans.

Soit 1,98 % du prix d’entrée par an. Avec 24 000 € de loyers, 6 000 € de charges et 5 000 € d’intérêts, le résultat avant amortissement atteint 13 000 € et le résultat fiscal 5 080 €. L’IS au taux réduit passe de 1 950 € à 762 € : 1 188 € d’écart annuel, près de 11 900 € sur dix ans si les conditions du taux réduit sont remplies chaque exercice. C’est réel, mais ce n’est que la première moitié de l’histoire.

À la sortie, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable

Pour une société à l’IS, les plus-values de cession de l’actif immobilisé entrent dans le résultat au taux de droit commun (BOI-IS-BASE-20). Le régime du long terme est écarté sauf exceptions limitativement visées, titres de participation notamment (CGI, art. 219, I-a ter et a quater) : un immeuble n’en fait pas partie. La plus-value imposable n’est donc pas l’écart entre prix de vente et prix d’achat, mais entre prix de vente et valeur nette comptable, sans aucun abattement pour durée de détention.

Revente à 520 000 € au bout de dix ans : amortissements cumulés 79 200 €, valeur nette comptable 320 800 €, plus-value imposable 199 200 €, alors que l’enrichissement économique n’est que de 120 000 €. L’écart correspond exactement aux amortissements déduits, qui reviennent dans l’assiette au taux de l’exercice de cession. Si la plus-value constitue l’essentiel du résultat de cet exercice, l’IS ressort à environ 45 550 € (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %), ou 49 800 € si tout est taxé à 25 %.

Appréhender le produit ajoute une couche : les dividendes versés à des personnes physiques supportent le prélèvement forfaitaire unique de 12,8 %, majoré des prélèvements sociaux portés à 18,6 % sur les revenus de placement en 2026, soit 31,4 % (fiche service-public F2329, vérifiée le 30 juin 2026), environ 48 250 € sur un net social de 153 650 €. Le frottement de sortie approche donc 47 % de la plus-value imposable, contre 11 900 € d’IS économisés pendant la détention.

SCI à l’IS ou SCI à l’IR : la comparaison doit intégrer la sortie

Côté IR, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % (CGI, art. 200 B ; BOI-RFPI-PVI-30-30-10), prélèvements sociaux de 17,2 %, abattement de 6 % par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième puis 4 % la vingt-deuxième, exonération d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (CGI, art. 150 VC, I ; BOI-RFPI-PVI-20-20). Une taxe sur les plus-values élevées peut s’ajouter au-delà de 50 000 €.

Le principe se dégage : l’IS peut être pertinent si le bien est conservé durablement, si les loyers sont réinvestis plutôt que distribués, ou si la sortie s’envisage autrement qu’une cession suivie d’une distribution. Beaucoup moins face à une revente à moyen terme. Notre simulateur SCI IR ou IS chiffre les deux trajectoires.

Les arbitrages à sécuriser dès la première année

Trois points sont très difficiles à rattraper ensuite. La ventilation terrain / construction doit s’appuyer sur une méthode documentée : elle fixe l’assiette amortissable pour toute la détention et constitue un point de contrôle classique. La décomposition en composants doit refléter les caractéristiques réelles du bien. Enfin, la qualification d’immeuble de placement détermine la durée d’amortissement de la structure. Le tout suppose une comptabilité d’engagement et une déclaration n° 2065 accompagnée de la liasse fiscale (impots.gouv.fr, mise à jour du 7 juillet 2026).

C’est pourquoi nous raisonnons rarement structure par structure : dès qu’un patrimoine comporte une ou plusieurs SCI, un LMNP et parfois une holding, les arbitrages d’amortissement, de distribution et de sortie interagissent. Perception est un cabinet d’expertise comptable inscrit à l’Ordre : nous suivons toutes les entités d’un même patrimoine avec une vision consolidée et nous assumons les arbitrages techniques, ce qu’un outil de saisie ne fait pas à votre place.

Pour aller plus loin : passer sa SCI de l’IR à l’IS et comment sont imposés les associés d’une SCI à l’IR.

Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.