Une SCI à l’IR imposée à 41 % ou 45 % sur ses loyers fait vite regarder du côté de l’impôt sur les sociétés : amortissement de l’immeuble, IS à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, pas d’impôt tant que rien n’est distribué. Le tableau est exact, mais il s’inverse à la revente. Le passage à l’IS se décide sur toute la durée du projet, pas sur la première déclaration.
Ce que l’IS change en cours de vie
L’amortissement. La SCI à l’IS déduit chaque année une fraction de la valeur de l’immeuble (hors terrain), par composants, en plus des charges réelles. Sur un bien récent, la dotation absorbe une large part des loyers : le résultat imposable fond.
Le taux. Le bénéfice est imposé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis à 25 %, à condition que le capital soit détenu à 75 % au moins par des personnes physiques et que le chiffre d’affaires reste sous 10 millions d’euros. Rien à voir avec un taux marginal de 41 % augmenté de 17,2 % de prélèvements sociaux.
La capitalisation. Tant que le résultat reste dans la société, les associés ne paient rien à titre personnel. Les loyers nets d’IS servent à rembourser l’emprunt ou à réinvestir. La fiscalité personnelle n’arrive qu’à la distribution, sous forme de dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique ou au barème.
Les charges déductibles sont plus larges : rémunération du gérant, frais d’acquisition amortis, dépenses de toute nature engagées dans l’intérêt de la société.
Ce que l’IS change à la sortie
C’est le revers, et il est lourd. À la revente de l’immeuble, la plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué de tous les amortissements déduits. Elle est imposée à l’IS, sans aucun abattement pour durée de détention. Puis, pour que les associés disposent du prix de vente, la société le distribue : second niveau d’imposition, au PFU ou au barème.
À l’IR au contraire, la plus-value des particuliers bénéficie d’abattements pour durée de détention qui l’exonèrent totalement d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Loyers en cours de vie | Revenus fonciers au barème et 17,2 % de PS, sans amortissement | IS à 15 % puis 25 % après amortissement |
| Argent disponible pour l’associé | Immédiatement (résultat imposé même non distribué) | Après distribution, imposée au PFU |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers, abattements, exonération à 22 et 30 ans | IS sur le prix de vente moins la valeur nette comptable, puis PFU sur la distribution |
| Déficit | Déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite légale | Déficit reportable sur les bénéfices futurs de la SCI |
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Les situations où l’IS l’emporte
- Les associés ont un taux marginal élevé et n’ont pas besoin des loyers : la société capitalise et rembourse l’emprunt avec des loyers faiblement imposés.
- Le bien a vocation à être conservé très longtemps, voire transmis en parts sans être vendu : la plus-value à l’IS ne se matérialise jamais.
- L’immeuble est récent ou rénové, avec une forte base amortissable.
- La SCI exerce une activité commerciale accessoire (location meublée, location équipée) qui l’oblige de toute façon à l’IS.
Les situations où l’IR reste préférable
- Une revente envisagée à moyen terme, surtout après plus de 22 ans de détention.
- Des travaux importants à venir : le déficit foncier à l’IR s’impute sur le revenu global des associés, l’IS ne le permet pas.
- Des associés faiblement imposés, pour qui le barème est doux.
- Un bien peu amortissable (terrain important, immeuble ancien déjà très amorti par un ancien propriétaire à l’IS).
Comment opter, et peut-on revenir en arrière
L’option s’exerce par notification au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la société souhaite être soumise à l’IS pour la première fois. Depuis 2019, elle n’est plus irrévocable d’emblée : la société peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Passé ce délai, l’option devient définitive, et une renonciation exercée dans le délai interdit toute nouvelle option.
Le changement de régime a des conséquences immédiates : il vaut cessation d’entreprise au sens fiscal, les plus-values latentes sur l’immeuble peuvent être imposées, les déficits fonciers en report sont perdus, et un bilan d’ouverture fixe la valeur d’entrée de l’immeuble, base du futur plan d’amortissement. Les droits d’enregistrement ne sont plus exigibles sur le changement de régime depuis 2004, sauf cas particuliers.
Questions fréquentes
L’option pour l’IS est-elle encore irrévocable ?
Non. Depuis la loi de finances pour 2019, une société peut renoncer à son option jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option. Au-delà, elle devient irrévocable. La renonciation est elle-même définitive.
Une SCI à l’IS peut-elle loger gratuitement ses associés ?
Oui, mais la mise à disposition gratuite d’un bien social constitue un avantage en nature imposable pour l’associé et un acte anormal de gestion potentiel pour la société. À l’IS, l’occupation gratuite se traite avec prudence.
Les dividendes d’une SCI à l’IS sont-ils imposés comme ceux d’une SAS ?
Oui : prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, ou option globale pour le barème avec abattement de 40 %. La contribution sociale sur les dividendes des gérants majoritaires ne concerne pas les SCI.
Sources officielles
- CGI, art. 206, 3 et 239 : option des sociétés de personnes pour l’impôt sur les sociétés, révocabilité
- CGI, art. 219, I, b : taux réduit d’IS et conditions
- CGI, art. 202 ter : conséquences fiscales du changement de régime d’imposition
- CGI, art. 150 VC : abattements pour durée de détention des plus-values des particuliers
- BOI-IS-CHAMP-40 : option des sociétés de personnes pour l’IS
- BOI-BIC-CESS-10-20-30 : changement de régime fiscal et cessation d’entreprise
- Loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, art. 50 : renonciation à l’option
Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.