Première décision du loueur en meublé, et la plus lourde de conséquences : déclarer ses loyers au micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, ou au régime réel, en déduisant ses charges réelles et l’amortissement du bien. Le bon choix dépend de vos loyers, de vos charges, de votre taux d’imposition et de votre horizon de revente. Voici comment trancher.
Deux régimes, deux logiques
Le micro-BIC est le régime par défaut sous un certain niveau de recettes. L’administration applique un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés, censé représenter vos charges, et vous êtes imposé sur le reste à votre taux marginal, plus les prélèvements sociaux. Aucune comptabilité, une seule ligne à reporter sur la déclaration 2042-C-PRO.
Le régime réel fonctionne comme une petite entreprise : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, honoraires de gestion et d’expertise comptable) et vous amortissez le bien et son mobilier. Le résultat imposable est souvent nul pendant des années. En contrepartie, vous tenez une comptabilité et déposez chaque année une liasse 2031.
Les seuils et abattements du micro-BIC en 2026
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Au-delà du plafond, le régime réel s’impose. En dessous, le réel reste accessible sur option, exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année concernée. Depuis la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, les locations de courte durée non classées sont nettement moins avantagées au micro : c’est souvent là que le réel devient incontournable.
Ce que le réel permet de déduire
Les charges réelles d’abord : intérêts et frais d’emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, honoraires comptables, petites réparations. Puis l’amortissement : le bâti est décomposé en composants (structure, toiture, installations, agencements) amortis chacun sur sa durée d’usage, le mobilier sur une durée plus courte, le terrain jamais.
Une limite importante : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. L’article 39 C du CGI plafonne la dotation déductible à la différence entre les loyers et les autres charges ; l’excédent est reporté sans limite de durée sur les exercices suivants. Le mécanisme est détaillé dans notre analyse de l’amortissement en LMNP.
Exemple chiffré : un deux-pièces loué 12 000 € par an
Bien acquis 220 000 € frais inclus, meublé pour 10 000 €, financé par un emprunt dont les intérêts s’élèvent à 4 500 € la première année. Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, comptable) : 3 500 €. Taux marginal du foyer : 30 %, prélèvements sociaux 18,6 %.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement forfaitaire (50 %) | 6 000 € | |
| Charges réelles déduites | 8 000 € | |
| Amortissement déductible (plafonné) | 4 000 € | |
| Résultat imposable | 6 000 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements sociaux (48,6 %) | 2 916 € | 0 € |
Le réel fait économiser près de 3 000 € par an dans cet exemple, et la dotation d’amortissement non utilisée (le plan complet dépasse 4 000 €) est mise en réserve pour les années où les intérêts d’emprunt diminuent. Ces montants sont indicatifs : la ventilation terrain / construction et les durées retenues se justifient bien par bien.
Quand le micro-BIC reste le bon choix
Le réel n’est pas systématiquement gagnant. Le micro garde l’avantage lorsque les charges réelles et l’amortissement plafonné restent inférieurs à l’abattement, c’est-à-dire typiquement pour un bien acheté sans emprunt, détenu depuis longtemps, avec peu de charges, ou pour un taux marginal faible. Il évite aussi le coût de la comptabilité et les obligations qui vont avec.
Un autre paramètre pèse depuis le 15 février 2025 : à la revente, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Pour une revente proche, le micro peut redevenir compétitif ; pour une détention longue, l’économie annuelle du réel l’emporte en général.
Comment opter, et pour combien de temps
L’option pour le réel se formule par courrier au service des impôts des entreprises, ou directement lors de la déclaration de début d’activité, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. Elle s’applique pour une durée d’un an et se reconduit tacitement ; on peut y renoncer dans le même délai. Le passage au réel suppose aussi de s’immatriculer (formulaire P0i sur le guichet unique), de tenir une comptabilité conforme et de produire un fichier des écritures comptables en cas de contrôle.
Questions fréquentes
Puis-je changer de régime chaque année ?
L’option pour le réel vaut un an et se reconduit tacitement ; la renonciation se formule dans le même délai que l’option. Changer tous les ans n’a toutefois guère de sens : le passage au micro après une période au réel ne fait pas disparaître les amortissements déjà déduits en cas de revente.
Le régime réel oblige-t-il à prendre un expert-comptable ?
Non, mais la tenue d’une comptabilité d’engagement, le plan d’amortissement par composants et la liasse 2031 sont techniques. L’adhésion à un organisme de gestion agréé n’est plus nécessaire depuis la suppression de la majoration de 25 % du bénéfice des non-adhérents.
Les travaux sont-ils déductibles au réel ?
Les dépenses d’entretien et de réparation sont déductibles l’année de leur paiement. Les travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de reconstruction ne se déduisent pas en charges : ils s’ajoutent à la valeur du bien et s’amortissent.
Sources officielles
- CGI, art. 50-0 : régime micro-BIC, seuils et abattements
- CGI, art. 39 C, II : limitation de l’amortissement des biens loués par des personnes physiques
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscal
- BOI-BAREME-000044 : seuils des régimes micro pour 2026-2028
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme
- CGI, art. 150 VB, III : minoration du prix d’acquisition des amortissements déduits (loi de finances 2025)
- impots.gouv.fr, « Je mets en location un logement meublé »
Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.