« Une SCI à l’IR n’a pas besoin de comptabilité » : la phrase circule, et elle est à moitié vraie. Le Code civil n’impose aucune comptabilité commerciale aux sociétés civiles, mais la loi fiscale, les statuts et la vie de la société en exigent une, plus ou moins formelle selon le régime d’imposition. Voici ce qui est réellement obligatoire, et ce qui est simplement indispensable.
SCI à l’IR : une comptabilité de trésorerie, mais des comptes à rendre
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu relève de l’article 8 du CGI : son résultat foncier est déterminé selon les règles des revenus fonciers, c’est-à-dire d’après les recettes encaissées et les dépenses payées dans l’année. Aucune obligation de bilan ni de compte de résultat au sens du plan comptable.
Elle n’en reste pas moins tenue, chaque année, à plusieurs obligations qui supposent une comptabilité tenue :
- La déclaration de résultat 2072 (2072-S simplifiée ou 2072-C complète), à télétransmettre au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec le détail des loyers, des charges, des intérêts d’emprunt et la répartition du résultat entre associés.
- L’assemblée générale annuelle, prévue par l’article 1856 du Code civil : le gérant rend compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit. Un rapport de gestion sans chiffres ne rend compte de rien.
- La tenue des comptes courants d’associés, qui enregistrent les apports en compte courant, les remboursements et la quote-part de résultat de chacun. C’est sur eux que reposent les remboursements futurs et la preuve de l’origine des fonds.
- La conservation des pièces pendant dix ans, et la capacité à justifier chaque charge déduite en cas de contrôle.
Certaines SCI à l’IR tiennent, en pratique, une comptabilité d’engagement complète : celles qui ont un associé soumis à l’IS (le résultat se calcule alors selon les règles des BIC pour la quote-part de cet associé), celles dont les statuts l’exigent, et celles dont le volume d’opérations le justifie.
SCI à l’IS : une comptabilité commerciale complète
L’option pour l’impôt sur les sociétés change tout. La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité d’engagement conforme au plan comptable général : enregistrement des créances et des dettes, inventaire annuel, bilan, compte de résultat et annexe. Elle amortit l’immeuble, constate ses provisions, et dépose une liasse fiscale (formulaires 2065 et annexes 2033 au régime simplifié).
Elle doit aussi approuver ses comptes en assemblée dans les six mois de la clôture, tenir un registre des assemblées, et produire un fichier des écritures comptables en cas de contrôle. Une SCI à l’IS n’est pas tenue de déposer ses comptes au greffe, contrairement aux sociétés commerciales, mais elle doit pouvoir les présenter.
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Nature de la comptabilité | Recettes et dépenses | Engagement, plan comptable général |
| Déclaration annuelle | 2072-S ou 2072-C | 2065 et annexes 2033 |
| Amortissement de l’immeuble | Non | Oui, par composants |
| Approbation des comptes | Rapport annuel du gérant | Assemblée dans les six mois, comptes annuels |
| FEC en cas de contrôle | Si comptabilité informatisée | Oui |
Les obligations juridiques, communes aux deux régimes
Quel que soit le régime, la SCI vit comme une société : assemblée annuelle avec convocation, procès-verbal et registre ; mise à jour des statuts et du registre des bénéficiaires effectifs lors de chaque changement ; dépôt des actes modifiés au greffe ; respect de l’objet social, qui exclut en principe la location meublée habituelle.
La tenue des comptes courants d’associés mérite une attention particulière dans une SCI familiale : un parent qui finance seul les travaux d’un bien détenu avec ses enfants constitue une créance sur la société, pas une libéralité ; sans écriture, la frontière s’efface et l’administration peut y voir une donation déguisée.
Pourquoi les SCI « sans comptabilité » finissent mal
Trois situations reviennent sans cesse dans les dossiers repris :
- Le contrôle fiscal. L’administration demande la justification des charges déduites sur la 2072 ; sans pièces classées ni suivi, les charges sont rejetées et le résultat rehaussé pour chaque associé.
- La cession de parts ou la succession. L’évaluation des parts suppose un bilan, même sommaire : actif immobilier, emprunt restant dû, comptes courants. Sans historique, le passif de la société est inconnu et les parts mal évaluées.
- Le passage à l’IS. L’option suppose de reconstituer la valeur d’origine de l’immeuble et de fixer un plan d’amortissement. Des années sans comptabilité rendent l’exercice incertain.
Questions fréquentes
Un expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ?
Non, dans aucun des deux régimes. Mais la 2072 à l’IR et surtout la liasse IS, avec son plan d’amortissement, sont des travaux techniques dont l’erreur se paie pour chaque associé.
Une SCI à l’IR qui ne loue pas doit-elle déclarer ?
Une SCI qui met un logement gratuitement à disposition de ses associés n’a pas de revenus fonciers à déclarer et peut être dispensée de 2072, sauf demande expresse de l’administration. Elle reste tenue à ses obligations juridiques annuelles.
Combien de temps conserver les documents de la SCI ?
Dix ans pour les pièces comptables et les procès-verbaux d’assemblée ; les statuts, les actes de cession de parts et les titres de propriété se conservent sans limite de durée.
Sources officielles
- CGI, art. 8 : sociétés de personnes, imposition entre les mains des associés
- CGI, art. 172 bis et 46 C à 46 D de l’annexe III : déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’IS
- CGI, art. 206, 3 et 239 : option des sociétés civiles pour l’impôt sur les sociétés
- CGI, art. 238 bis K : règles de détermination de la quote-part d’un associé soumis à l’IS
- Code civil, art. 1856 : reddition de comptes du gérant aux associés
- Code de commerce, art. L. 123-12 et suivants : obligations comptables des commerçants (applicables aux sociétés soumises à l’IS)
- impots.gouv.fr, « Comment déclarer les résultats de ma société civile immobilière (SCI) ? »
Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.