Transmettre un immeuble de son vivant coûte cher et se fait d’un bloc. Transmettre les parts d’une SCI qui détient cet immeuble se fait par morceaux, en déduisant les dettes, en conservant les revenus et la gestion. C’est la raison pour laquelle la société civile immobilière est le véhicule le plus utilisé pour organiser une transmission immobilière en famille. Voici les mécanismes, et leurs limites.
Le point de départ : les droits de donation
Entre parents et enfants, chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits, abattement renouvelable tous les quinze ans. Au-delà, le barème progressif s’applique par tranches, de 5 % jusqu’à 45 %, avec des tranches intermédiaires de 20 % dès 15 932 € après abattement. Transmettre un immeuble de 600 000 € à deux enfants en une fois déclenche des droits substantiels ; le transmettre par étapes et en nue-propriété change l’équation.
Premier levier : donner des parts, pas un immeuble
Les parts de SCI se donnent par fractions, à la valeur du jour. Un parent peut donner 100 000 € de parts à chaque enfant aujourd’hui, puis de nouveau dans quinze ans. Entre deux donations, l’immeuble continue de prendre de la valeur, mais les parts déjà données appartiennent aux enfants : cette plus-value leur revient hors droits.
La valeur des parts tient compte du passif de la société. Un immeuble de 600 000 € financé par un emprunt dont il reste 300 000 € à rembourser donne des parts valant globalement 300 000 € : la transmission de la moitié du patrimoine se fait dans les abattements. La jurisprudence admet en outre une décote pour tenir compte de l’absence de liquidité des parts et, pour une participation minoritaire, de l’absence de contrôle, dans des proportions raisonnables et justifiées.
Deuxième levier : le démembrement
Donner la nue-propriété des parts en conservant l’usufruit est le schéma le plus courant. L’usufruitier garde les revenus (loyers distribués) et, selon les statuts, le droit de vote sur les décisions courantes ; le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier, sans droits à payer.
Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété, évaluée par le barème légal selon l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Plus la donation est précoce, plus la nue-propriété est faiblement valorisée et plus l’économie de droits est grande. Le barème est le même pour un immeuble en direct, mais la SCI y ajoute la souplesse des parts et le maintien des pouvoirs de gérance.
Exemple chiffré
Un couple de 58 ans détient par une SCI un immeuble locatif de 800 000 €, grevé d’un emprunt de 200 000 € restant dû. Valeur des parts : 600 000 €. Deux enfants.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur des parts (immeuble moins emprunt) | 600 000 € |
| Décote pour illiquidité retenue (10 %) | 540 000 € |
| Nue-propriété donnée (parents de moins de 61 ans : 50 %) | 270 000 € |
| Quote-part par enfant | 135 000 € |
| Abattement par parent et par enfant (deux parents) | 200 000 € |
| Droits de donation | 0 € |
Les parents conservent les loyers et la gérance ; à leur décès, les enfants deviennent pleins propriétaires de la totalité des parts sans nouveaux droits sur cette fraction. Ces montants sont indicatifs : décote et valeur se justifient dossier par dossier, et l’abattement se reconstitue au bout de quinze ans pour une seconde donation.
Les points de vigilance
La réserve héréditaire. Les donations consenties à un enfant sont rapportables à la succession et ne peuvent pas priver les autres héritiers de leur part réservataire. Une donation-partage, qui fige les valeurs au jour de l’acte, est souvent préférable à des donations simples successives.
Les statuts. La répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire se fixe dans les statuts avant la donation ; à défaut, le Code civil réserve au nu-propriétaire le vote des décisions autres que l’affectation des bénéfices.
La dette déductible. L’emprunt n’est pris en compte dans la valeur des parts que s’il a été contracté par la SCI pour financer l’immeuble ; une dette souscrite dans le but de réduire la valeur des parts avant donation est contestable.
Le quasi-usufruit et les comptes courants. Les loyers conservés par les parents après la donation s’accumulent sur leur compte courant ou dans la société ; leur traitement au décès se prépare pour éviter une double imposition.
La location meublée. Une SCI à l’IR qui exploiterait des meublés basculerait à l’IS, ce qui change la fiscalité des revenus conservés par l’usufruitier et celle de la plus-value. La SARL de famille est alors la structure de transmission adaptée.
SCI, holding et transmission d’ensemble
Lorsque le patrimoine comprend aussi une société opérationnelle ou des placements, la SCI s’articule avec une holding de tête, elle-même transmise en nue-propriété, et parfois avec un pacte Dutreil sur les titres opérationnels. La transmission se pense alors au niveau du groupe familial, en un seul calendrier. C’est l’objet de notre accompagnement holding patrimoniale, en lien avec votre notaire et votre conseiller en gestion de patrimoine.
Questions fréquentes
Peut-on donner des parts de SCI sans notaire ?
La donation de parts sociales peut en principe être constatée par acte sous seing privé enregistré, mais l’acte notarié est la règle en pratique, notamment pour une donation-partage ou une donation avec réserve d’usufruit, et il sécurise le rappel fiscal.
Les enfants nus-propriétaires paient-ils l’impôt sur les loyers ?
Non. Les revenus reviennent à l’usufruitier, qui les déclare. Le nu-propriétaire ne perçoit rien tant que dure l’usufruit, sauf décision de distribution de réserves prévue aux statuts.
L’IFI est-il dû par l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?
Par l’usufruitier, sur la valeur en pleine propriété des parts, sauf exceptions légales (notamment l’usufruit légal du conjoint survivant), où l’imposition se répartit selon le barème de l’article 669.
Sources officielles
- CGI, art. 779 : abattements en ligne directe ; art. 777 : barème des droits de donation ; art. 784 : rappel des donations antérieures
- CGI, art. 669 : évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété
- CGI, art. 968 : IFI et démembrement
- Code civil, art. 912 et suivants : réserve héréditaire ; art. 1075 et suivants : donation-partage ; art. 1844 : droits de vote en cas de démembrement
- BOI-ENR-DMTG-20-30-20-50 : évaluation des parts sociales et prise en compte du passif
- BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 : évaluation des biens démembrés
Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.