Rappel : à quoi sert l’amortissement en LMNP ?
En location meublée au régime réel, vous déduisez chaque année de vos loyers une fraction de la valeur du logement : c’est l’amortissement. Il réduit, voire annule, le revenu imposable. Aujourd’hui, si l’amortissement dépasse le résultat de l’année, la part inutilisée n’est pas perdue : elle se reporte sur les années suivantes sans limite de durée.
Ce que le projet prévoit
- Un plafond annuel. L’amortissement du logement serait déductible dans la limite de 2,5 % de sa valeur par an, et au maximum 7 000 € par an pour l’ensemble de votre foyer fiscal (et non par logement).
- Un plafond plus bas pour les meublés de tourisme : 1,5 % par an, dans la limite de 5 000 € par foyer.
- Plus de report de l’excédent. À partir de 2027, la part d’amortissement que vous ne pouvez pas déduire (parce qu’elle dépasse le plafond, ou le résultat de l’année) serait définitivement perdue.
- Un régime transitoire pour le stock. Les amortissements déjà reportés au 31 décembre 2026 resteraient utilisables jusqu’en 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat de chaque année, après déduction de l’amortissement de l’année.
- Des exclusions. Les logements situés en résidences étudiantes ou pour seniors, en établissements médico-sociaux (de type maison de retraite médicalisée) et en unités de soins de longue durée ne seraient pas concernés. Selon les agréments de chaque résidence, un examen au cas par cas est nécessaire.
Des exemples chiffrés
Exemples simplifiés et fictifs, pour comprendre le mécanisme. Ils supposent que le plafond s’applique à l’ensemble de l’amortissement du logement et que le taux de 2,5 % se calcule sur la valeur amortissable du logement (hors terrain) : ces deux points devront être précisés dans le texte définitif. Les prélèvements sociaux s’ajouteraient à l’impôt sur le revenu indiqué.
| Situation | Aujourd’hui | Si le projet était adopté tel quel |
|---|---|---|
| Exemple 1 : un logement, valeur amortissable 240 000 € ; loyers 14 400 € ; charges 6 000 € (résultat avant amortissement : 8 400 €) | Amortissement déduit : 8 400 €. Résultat imposable : 0 €. Impôt : 0 €. | Plafond : 2,5 % × 240 000 = 6 000 €. Résultat imposable : 2 400 €. Pour un contribuable imposé à 30 %, environ 720 € d’impôt en plus (hors prélèvements sociaux). Les 2 400 € d’amortissement non déduits sont perdus. |
| Exemple 2 : un logement, valeur amortissable 400 000 € ; loyers 24 000 € ; charges 10 000 € (résultat avant amortissement : 14 000 €) | Amortissement déduit : 12 000 €. Résultat imposable : 2 000 €. | 2,5 % × 400 000 = 10 000 €, mais le plafond de 7 000 € s’applique. Résultat imposable : 7 000 €, soit 5 000 € de plus : environ 1 500 € d’impôt en plus à 30 % (hors prélèvements sociaux). 5 000 € d’amortissement perdus. |
| Exemple 3 : trois logements de 150 000 € chacun, dans le même foyer | Amortissement déductible logement par logement, sans plafond global. | Chaque logement donnerait droit à 3 750 € (2,5 %), soit 11 250 € au total : le plafond de 7 000 € par foyer s’applique, 4 250 € ne sont pas déductibles. |
| Exemple 4 : meublé de tourisme, valeur amortissable 300 000 € | Amortissement déductible selon la durée d’utilisation du bien. | 1,5 % × 300 000 = 4 500 €, inférieur au plafond de 5 000 € : 4 500 € déductibles. |
| Exemple 5 : 40 000 € d’amortissements déjà reportés au 31/12/2026 ; en 2027, résultat de 8 000 € après amortissement de l’année | Imputation du stock sans limite de montant ni de durée. | Imputation limitée à la moitié du résultat : 4 000 € en 2027. Le solde (36 000 €) reste imputable les années suivantes, dans la même limite, mais seulement jusqu’en 2036 ; ce qui n’est pas utilisé à cette date est perdu. |
Qui serait concerné ?
| Profil | Concerné par le projet ? |
|---|---|
| Loueur en meublé non professionnel au régime réel, logement déjà acheté | Oui, d’après le texte déposé : il ne prévoit pas de protection pour les logements déjà détenus. Ce point est discuté : des amendements proposent d’épargner les logements acquis avant 2027 et loués comme résidence principale du locataire. |
| Futur acquéreur (achat en 2027 ou après) | Oui, sans exception dans le texte déposé. |
| Loueur en meublé au micro-BIC (abattement forfaitaire) | À notre lecture, non : le projet vise l’amortissement, que le micro-BIC ne permet pas de déduire. À confirmer sur le texte définitif. |
| Loueur en meublé professionnel (LMP) | Non : le projet vise uniquement la location meublée non professionnelle. |
| Logement en résidence étudiante, résidence seniors, établissement médico-social | Exclu du plafonnement dans le texte déposé, sous réserve de l’examen de chaque situation. |
| Location nue (revenus fonciers) | Non, ce n’est pas le sujet de cet article. |
À partir de quand ?
D’après le texte déposé, les nouvelles règles s’appliqueraient aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Pour la plupart des loueurs, dont l’exercice coïncide avec l’année civile, cela viserait les revenus de 2027, déclarés au printemps 2028. Les revenus de 2026, déclarés au printemps 2027, ne seraient pas concernés. La date d’application exacte devra être confirmée dans le texte définitif.
À part, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de revente, décidée par la loi de finances pour 2025, est déjà en vigueur et n’est pas modifiée par ce projet.
Où en est-on ? Rien n’est tranché
- Le projet figure à l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, présenté par le Gouvernement le 1er octobre 2026. Il est en discussion à l’Assemblée nationale.
- Les députés ne l’ont pas encore examiné à la dernière date que nous avons vérifiée (26 octobre). Aucun vote n’a eu lieu sur cet article.
- Des amendements sont déposés pour l’aménager, notamment pour protéger les logements déjà acquis. Ils sont seulement en discussion : on ne sait pas s’ils seront adoptés.
- Le chemin est encore long : vote de l’Assemblée, examen par le Sénat, accord entre les deux chambres, éventuel contrôle du Conseil constitutionnel, puis publication de la loi. À chaque étape, le texte peut changer ou l’article disparaître.
- Jusqu’à la publication de la loi, les règles actuelles continuent de s’appliquer, y compris pour vos déclarations de revenus 2026.
Notre conclusion
À ce stade, rien n’est tranché : ni le principe, ni les plafonds, ni la date, ni les exceptions. Le projet mérite d’être connu, pas d’être redouté. Nous vous informerons à chaque étape décisive.
Informations à caractère général, établies à la date de publication à partir de sources officielles (texte du projet de loi de finances pour 2027 déposé à l’Assemblée nationale). Elles ne constituent pas un conseil personnalisé : chaque situation doit être examinée avec votre conseiller. Les exemples chiffrés sont fictifs et simplifiés. Les mesures en discussion au Parlement peuvent être modifiées ou abandonnées.
Questions fréquentes
Le projet change-t-il ma déclaration des revenus 2026 ?
Non. D’après le texte déposé, les nouvelles règles s’appliqueraient aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027 : les revenus de 2026, déclarés au printemps 2027, ne seraient pas concernés. Jusqu’à la publication de la loi, les règles actuelles continuent de s’appliquer.
Je suis au micro-BIC : suis-je concerné ?
À notre lecture, non : le projet vise l’amortissement, que le micro-BIC ne permet pas de déduire. Ce point reste à confirmer sur le texte définitif.
Que deviennent mes amortissements déjà reportés ?
D’après le texte déposé, les amortissements reportés au 31 décembre 2026 resteraient utilisables jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat de chaque année, après déduction de l’amortissement de l’année. Ce qui ne serait pas utilisé à cette date serait perdu.
Mon logement est en résidence étudiante ou seniors : suis-je concerné ?
Le texte déposé exclut du plafonnement les logements en résidences étudiantes ou pour seniors, en établissements médico-sociaux et en unités de soins de longue durée. Selon les agréments de chaque résidence, un examen au cas par cas est nécessaire.
Sources officielles
- Projet de loi de finances pour 2027, article 7, présenté le 1er octobre 2026 et déposé à l’Assemblée nationale (texte consulté au 26 octobre 2026)
- CGI, art. 39 C, II, 2° : limitation actuelle de l’amortissement des biens donnés en location et report des amortissements non déduits
- CGI, art. 150 VB, III : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84)
Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.