LMNP ou LMP : le seuil de bascule et ses conséquences

Le statut de loueur en meublé professionnel n’est pas un choix : il s’impose dès que deux conditions sont réunies, et il modifie profondément la fiscalité de l’activité. Beaucoup d’investisseurs le franchissent sans s’en apercevoir, à l’occasion d’un nouveau bien ou d’une baisse de leurs autres revenus. Voici où se situe la frontière et ce qu’elle change.

Les deux conditions du statut LMP

L’article 155, IV du CGI définit le loueur en meublé professionnel par deux conditions cumulatives :

• les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, pensions, BIC, BNC, BA, revenus des gérants).

Depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, l’inscription au registre du commerce n’est plus exigée. Le statut s’apprécie donc chaque année, au vu des chiffres du foyer : un loueur retraité dont les pensions diminuent, ou un salarié qui réduit son activité, peut devenir LMP sans rien avoir décidé.

Tant qu’une des deux conditions manque, le loueur reste non professionnel (LMNP), quel que soit le nombre de biens.

Ce qui change avec le statut professionnel

Les déficits. C’est l’avantage le plus cité du LMP : un déficit (hors amortissement, qui reste plafonné) s’impute sur le revenu global. En LMNP, il ne s’impute que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes.

La plus-value. Le point le plus souvent sous-estimé. En LMP, les amortissements déduits forment une plus-value à court terme imposée au barème progressif ; la plus-value à long terme suit le prélèvement forfaitaire. L’exonération de l’article 151 septies du CGI s’applique si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes restent sous 90 000 € (exonération totale) ou 126 000 € (partielle). Pour les non-professionnels, c’est le régime des particuliers qui s’applique, avec la réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025.

Les cotisations sociales. Le loueur professionnel est affilié à la sécurité sociale des indépendants et cotise sur son résultat, avec des cotisations minimales même lorsque le résultat est nul. Les prélèvements sociaux de 18,6 % ne s’appliquent plus. Cette affiliation ouvre en contrepartie des droits à retraite.

Le cas particulier des meublés de tourisme

Indépendamment du statut LMP, le loueur de meublés de tourisme dont les recettes dépassent 23 000 € par an est affilié au régime social des indépendants, ou peut opter pour le régime général sous un certain seuil de recettes. Ce point relève du code de la sécurité sociale et s’applique même à un loueur non professionnel au sens fiscal : les deux notions ne se recouvrent pas exactement.

Anticiper plutôt que subir

Trois leviers permettent de piloter le passage de LMNP à LMP :

• La répartition des biens dans le foyer. Les recettes s’apprécient au niveau du foyer fiscal ; une détention via une SARL de famille ou une SCI à l’IS change la nature des revenus.
• Le calendrier des acquisitions. Un bien supplémentaire peut faire franchir le seuil ; un étalement sur deux années ou une structure dédiée l’évite parfois.
• La stratégie de sortie. Le régime de plus-value applicable est celui du statut au jour de la cession. Vendre avant ou après la bascule n’a pas le même coût.

Le statut LMP n’est ni bon ni mauvais en soi : il favorise les patrimoines importants en phase de constitution, avec des déficits à imputer, et pénalise parfois les détentions longues avec de gros amortissements à la revente. C’est une lecture consolidée du patrimoine qui tranche, pas un seuil.

Contenu informatif à jour à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Votre situation est analysée au cas par cas par un expert-comptable inscrit à l’Ordre.